안녕하세요~ 분양계약과 관련된 분쟁이, 특히 집값을 종잡을 수 없거나, 새 정책으로 인한 적응기에 많이 발생하는 것으로 보입니다. 이러한 문제로, 문정동변호사를 찾아오시는 분들을 위하여, 최근 선고된 대법원 판결들을 분석하여 소개해 드리고 있습니다.
이 사건의 주요쟁점
이 사건 (대법원 2025다209893) 에서 쟁점은 다음과 같습니다. 일단, 상가 분양계약과 관련하여, 수분양자인 원고 측에서, 매도인인 피고의 계약상 의무를 위반했다는 이유로 해제를 주장하면서 계약금과 중도금의 반환을 청구했습니다. 그러자, 상대방인 피고는 오히려 원고 측에서 잔금을 지급하지 않았으니, 잔금도 주어야 하고 연체료까지 달라는 반소를 제기한 것이었습니다.
이러한 피고의 주장에 관해 다시 원고는, 잔금 지급을 하는 것은 피고가 소유권이전에 필요한 등기 서류를 주는 등 계약 상 쌍방의 의무가 있다는 전제 하에, 피고가 그 이행의 제공을 하지 않았으므로 잔금을 줄 이유가 없다는 것으로 항변했습니다. 이러한 주장은 실무상으로 동시항변권을 행사한다고 하는데요.
여기에서 1,2,3 심의 재판부들의 판단이 상당히 달랐습니다. 세상에는 여러가지 형태의 계약과 복잡한 사정, 많은 사람들의 이해관계가 계속 엇갈리기 때문에, 재판부 또한 다른 해석을 내놓는 경우가 있습니다. 그래서 머리 아픈 법률적 문제들은 판례의 다각적 관점과 최근 판결들이 취하는 입장을 잘 알고 있는 문정동변호사 사무실에서 상의하시는 것이 필요합니다.
문정동변호사의 해석
2심의 경우 당사자들 간에 작성된 분양계약서 기재의 문언 자체에 집중한 것으로 보입니다. 여기에는 연체료 및 지체상금 약정이 있었는데, 그 조항이 <동시이행항변권을 사전에 포기한 것>으로 해석한 것입니다. 즉, 피고 측에서 소유권서류를 준비하고 이행제공을 하지 않아도, 원고는 잔금은 물론 연체료까지 지급할 의무가 있다고 본 것입니다.
즉 2심 재판부는 서로 서명한 계약서에 연체료 조항이 있다는 것은 그 문언 상, 상대방의 이행 여부와 관계없이 무조건적인 잔금지급 책임을 진다는 것이었지요! 매수인이 잔금을 약정기일까지 납부하지 않았을 경우, 체납액에 대해 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 조항을 동시이행항변권까지 포기하는 것으로 본 겁니다. 이에 관해 문정동변호사를 포함한 많은 법조인들도 고개를 갸우뚱 할 수 있겠습니다.
그래서 대법원 또한 위 연체로 조항은 손해배상예정(지체에 관한 손해)으로 해석해야 할 뿐, 단순한 연체료 약정이 있다고 해서 곧바로 매도인이 소유권이전에 대한 서류 제공도 하지 않았는데, 매수인이 잔금 지급의무를 무조건 진다고 보는 해석은 위법한 것이라고 여겼습니다(2025다209893).
‘묵시적 포기’는 신중히
간혹, 판결을 보면 실제 거래관계와는 동떨어지게, 당사자의 의사표시 해석을 좀 공정하지 못하거나 신의성실 등 제 원칙에 맞지 않게 되는 사례들도 있습니다. 이렇게 1,2심을 거쳐도 공정하지 못한 판결에 한해 문정동변호사 상담을 통해 적정히 대법원 상고를 제안드리고 있는데요. 의뢰인 뿐 아니라 변호사입장에서도 고심이 필요한 부분이기도 합니다.
결국, 대법원은 원심의 법리 해석에 중대한 오류가 있다며 사건을 파기환송했습니다. 그 핵심은 연체료 약정이 있다고 하여 반드시 동시이행항변권까지 포기한 것은 아니다는 점과, 연체료 부과를 위해서는 매수인이 실제로 이행지체 상태에 있어야 한다는 것이었어요. 그러니, 이를 판단하려면 매도인의 이행제공 여부도 반드시 선행적으로 심리해야 한다는 점에 있습니다.
문정동변호사가 본,핵심
쌍무계약(서로 간에 의무가 있는 계약. 예를 들어 매도인은 소유권이전, 매수인은 잔금지급의무가 쌍방에 있음)에서는 일방 당사자의 의무 불이행이 다른 당사자의 귀책 사유에 의한 것인지, 이행의 제공이 어떤 정도로 있었는지를 세밀하게 살펴야 한다는 것이 대법원 상고심의 입장이었습니다.
즉, 1) 매도인가 소유권이전등기서류를 실제로 준비하고 원고에게 이전할 준비가 되어 있었는지, 2) 단지 형식적 준비만 있었는지, 그 구체적 정도가 입증되어야-> 매수인(원고, 수분양자) 측 잔금 지급 의무의 이행지체가 인정되고, 연체료도 인정될 수 있다는 것입니다.
나아가, 대법원에서는 매도인 측에서 ‘ 매수인이 잔금 지급 준비도 되지 않았는데, 소유권이전 등기서류를 준비해 줄 필요가 있냐’라고 주장하려면, 적어도 매도인도 이에 상응한 수준의 이행제공이 있어야 한다는 것이었지요. 그러니, 상대방이 잔금을 지급할 준비를 하지 않았다는 이유로 무조건 본인도 자신의 의무를 전혀 이행하지 않거나, 그에 상당한 준비도 없이 모든 것을 상대방에게 책임 전가를 하는 것에 대해 경종을 울린 것입니다.
대법원상고: 검토
위와 같이, 대법원은 원심의 법리 해석에 중대한 오류가 있다며 사건을 파기환송했는데, 이러한 사건이 아주 많은 것은 아닙니다. 대부분 1,2심을 거치면서 많이 지치신 상태이기 때문에 3심까지 가는 결정을 하는 것이 쉽지 않고, 대다수의 사건이 심리불속행으로 기각되어 버리거나, 별다른 판결이유도 받지 못한 채 기각이 되어서 허망해 하십니다.
하지만 문정동변호사로 일하면서 느낀 것은, 나중에 후회할 것이고 현재 포기하지 못할 정도로 불공정하다 느끼신다면, 기회를 놓치지 않고 시도해 보는 것도 좋은 선택입니다. 물론, 이에는 최근 판결의 경향이나 입장을 잘 알고 있는 전문변호사들과 상의하시는 것이 무엇보다 중요하겠습니다.
위 사건에서도, 대법원이 보았을 때 2심 법원이 제대로 심리를 다하지 않았다(심리미진)고 본 것입니다. 특히, 다음의 기준들,
-원고가 실제로 잔금 지급을 준비하고 있었는지 / 피고는 그에 상응하는 정도의 소유권이전등기서류 준비를 하고 있었는지 등에 관해서는 2심에서 구체적으로 살펴보지 않았고 이것이 법리 오해에 이른 주요 사유라고 본 것입니다.
문정동변호사 제언:심리미진
2심에서는 사실심으로서 법률관계 및 그에 기반한 사실인정을 하는데 좀 더 많은 공을 들여야 한다고 생각합니다. 심리미진이라거나(법원이 해야 할 본질적 업무=심리) 증거로서의 가치가 있는지를 잘 살펴보지 않거나 편향된 경우(채증법칙 위반)으로 인한 법리의 오해가 담긴 판결이 종종 보이기 때문입니다.
이러한 사정은 법원 근처에서 일인 시위를 하고, 플랜카드를 붙이며 억울함을 읍소하는 분들(물론, 그것이 과하고, 적법하지 않은 방법도 많습니다)이 왜 발생하는지에 대한 약간의 설명이 되는 것이기도 합니다. 적어도, 일반 국민이 보았을 때, 이해가 갈 수 있는 판결의 작성과 각 당사자들의 주장이 담긴 서면을 세세히 보아 이에 대한 판단을 잘 해주는 것이라면, 일부 패소하는 판결을 받더라도 의뢰인들께서는 수긍하는 장면도 문정동변호사로서 인상깊게 본 것이기도 합니다.
Q & A 문정동변호사
Q1: 이 사건에서 문제된 핵심 쟁점은 무엇인가요?
A2: 원심은 분양계약서에 작성되어 있는 상세 조항이 연체료 지체상금 약정이자 등에 관하여, 쌍무계약의 동시이행권 포기 특약이라 봤습니다. 따라서, 원고들이 잔금과 연체료를 부담해야 한다고 판단했습니다. 이러한 판단은 대법원에서 파기환송된 것인데, 실무상으로는 처분문서 기재 내용에 관해 당사자들 간에 주장이 다를 경우, 법원이 적정히 해석을 해 주어야 하는 문제입니다.
판례의 태도는 당사자의 의사해석에 관해서 우선 작성된 내용 그대로 해석이 가능하다면 이를 객관적으로 살펴보아야 한다는 것이고, 그렇지 않다면 계약 당시 당사자의 의사를 합리적으로 해석하는 것이 법원의 역할이라고 보고 있습니다.
Q2: 원심(2심) 판단은 어떠했나요?
A2: 원심은 분양계약서 기재의 조항이 연체료·지체상금 약정이자 쌍무계약의 동시이행권 포기 특약이라 봤습니다. 따라서, 원고들이 잔금과 발생한 연체료를 부담해야 한다고 판단했습니다
Q3: 대법원은 이 판단에 동의했나요?
A3: 아니요. 대법원은 아래와 같은 이유로 원심 판단을 파기·환송했습니다: 동시이행항변권의 포기는 묵시적으로도 가능하지만, 이를 인정하려면 엄격하고 신중한 해석이 필요합니다. 당사자들이 작성한 계약서가, 연체료를 정한 것은 이행지체 시 손해배상 예정조항에 불과하며, 동시이행항변권 포기로 단정할 수는 없다는 것이었지요.
2심 판결은, 원고들이 잔금을 제대로 준비했는지, 피고가 등기서류를 교부할 준비를 했는지 여부에 대한 사실관계 확인이 부족했습니다. 이에 따라 원심은 피고의 등기서류 준비 상황, 원고의 준비 태세, 그리고 지급지체 시작 시점을 면밀히 따진 후 연체료 지급 여부를 다시 판단해야 합니다.
A4: 동시이행항변권은 언제 발생하며, 포기가 가능한가요?
A4: 민법상 쌍방의 의무가 동시에 이행되어야 할 경우, 상대방이 이행 제공을 할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있습니다. 이러한 권리를 동시이행항변권이라 부릅니다. 이 권리는 명시적·묵시적으로 포기할 수 있지만, 묵시적인 포기는 대법원 판례(2004다27150, 2011다94509 등)에 따라 엄격하게 해석되어야 합니다.
Q6: 피고(매도인)는 등기서류는 준비하지 않고, 원고에게만 잔금 요구가 가능한가요?
A6: 대법원은 매수인이 잔금 지급 준비가 안 된 상태라고 해도, 매도인이 소유권 이전 서류 준비 의사 표시도 하지 않고 아무런 이행제공의 노력을 한 적이 없다면, 이는 신중히 해석해야 한다고 봤습니다.
이는 과도한 요구로 인해 상대가 발목 잡히는 상황을 막고, 신의성실 원칙과 계약 균형을 유지하기 위한 해석입니다. 다만 이러한 사항들은 케이스마다 판이하게 적용될 수 있습니다. 무조건 된다, 안된다 생각하시는 것은 위험한 이유이지요. 필요시 문정동변호사와 상담하여 법률문제의 분석, 해결 전략 등을 수립하시는 것이 좋겠습니다(자료 지참 필수).
